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拒交物业费一定有理?法院判例、律师说法给您提醒

2020-05-12 点击 --业主评价

半岛记者 王洪智

  物业、业主关系已经成为市民生活中的重要部分,但有时也令人头疼。有些小区物业和业主之间关系紧张,业主不交物业费成为常见现象,双方因此闹上法庭的也不少见,有的因矛盾不可调和,甚至有小区物业公司撂挑子走人。律师提醒,无正当理由业主尽量不要拒交物业费,双方莫采取过激行为达到维权目的。

两年半没交物业费,业主被物业告上法庭

  2017年1月1日,东海岸物业与杭州花园小区业主委员会签订《物业管理服务合同》。孙某系该小区业主,自2017年1月起拖欠物业。东海岸物业向法院提起诉讼。孙某在一审中辩称,未经业主大会决议,东海岸物业与杭州花园小区业主委员会签订《物业管理服务合同》,违法《物权法》、《物业管理条例》的规定,侵犯业主权益,合同无效,东海岸物业无诉讼主体资格,请求驳回其起诉。

  一审法院认为,孙某主张小区业委会未经业主大会决议签订的物业合同无效,其提交的业委会选聘物业公司公示显示,业主以投票方式选聘物业公司,该决议方式不违反法律规定,所以东海岸物业与杭州花园小区业主委员会签订《物业管理服务合同》合法有效,合同效力及于全体业主。综上,依照《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》及相关民事法律政策之规定判决:孙某支付青岛东海岸物业管理公司物业服务费2007元。孙某不服判决,提起上诉。

  青岛中院对一审查明的事实予以确认。青岛中院认为,根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定:“有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定”。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第十四条规定:“合同法第五十二条第(五)项规定的‘强制性规定’,是指效力性强制性规定”。本案中,被上诉人东海岸物业与杭州花园小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》并不存在上述无效的情形,故上诉人孙某主张该《物业管理服务合同》无效的上诉理由,于法无据。一审判决认定涉案《物业管理委托合同》合法有效并无不当。综上,上诉人的上诉请求不能成立,应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,青岛中院判决驳回上诉,维持原判。

邻居开幼儿园引不满,“业主”拒交物业费被起诉

  福润小区是旧城改造住宅项目,开发商为山东华赛房地产开发有限公司(以下简称“华赛地产”)。青岛博宇物业管理服务有限公司于2012年12月31日通过招投标方式承接该项目的前期物业服务业务。2013年3月李某代其父(2006年死亡注销户口)与物业公司签订《前期物业服务协议》,协议第十条约定:高层住宅物业服务费为0.78元/月.建筑面积,电梯运行费0.40元/月.建筑面积。2013年3月办理房屋入住手续时,按建筑面积93平方米以0.98元/月.平方米标准交纳2013年3月至9月期间物业费573元。后因同单元邻居家开设幼儿园扰民影响家人正常生活,双方就纠纷解决协商未果,李某自2014年1月始至2019年11月止拖欠物业费。物业公司对欠费进行过催交。福润小区现未成立业主委员会。

  物业公司向原审法院提出诉讼请求:判令李某支付物业管理服务费7791.5元,违约金3415.6元,共计11207.1元;诉讼费由李某负担。原审查明,物业公司通过招投标形式进入涉案小区。双方签订《前期物业服务协议》,但双方在履行各自的义务时,对邻舍开办幼儿园扰民问题,物业公司未能采取积极态度妥善处理,提供的物业服务存在一定瑕疵,李某可按应交纳物业费八折向物业公司支付拖欠的费用。考虑物业公司提供的服务存在提升空间,对主张违约金的诉讼请求不予以支持。一审判决:李某于本判决生效之日起10日内向物业公司支付自2014年1月至2019年11月期间的物业费(含电梯运行费)6233.2元;驳回物业公司其他诉讼请求。

  李某不服判决提起上诉,认为诉讼主体错误,上诉人未与被上诉人签订《前期物业协议》,上诉人不是涉案房屋所有权人,被上诉人赔偿上诉人误工费2000元。

  青岛中院认为,双方当事人争议的焦点是:上诉人与青岛博宇物业管理服务有限公司是否形成物业服务合同关系。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定,经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。本案中,双方当事人均认可上诉人系代其父亲签订《前期物业服务协议》,被上诉人亦未提交证据证明上诉人系涉案房屋业主,故其向上诉人主张缴纳物业费无事实及法律依据,法院不予支持。本案系物业纠纷,上诉人二审中主张误工费与本案争议事实无关,法院不予审理。综上,青岛中院判决撤销一审民事判决,驳回被上诉人对上诉人李某的诉讼请求。

说法:

无正当理由莫拒交物业费

  物业服务已成人们生活中一部分,物业纠纷也频频出现。据相关资料显示,常见物业纠纷有以下几种:小区内失窃、车辆划伤等损失赔偿问题,非公用管道跑冒滴漏、供电管线,电梯等维修问题,物业公司协调邻里间关系问题,物业公司私擅自改变共用部位和共用设施的用途,并将所获收益不用于物业管理等问题,是引发物业纠纷的常见原因,这些纠纷进一步激化业主、物业矛盾,而拒交物业费是最常见的表现。

  然而,经过法院的裁决,很多时候理亏的并不是物业公司。据媒体报道,某地区物业服务合同纠纷案件中,业主因不满物业公司服务而拒交物业费的案件,占绝大多数,但结果几乎都是业主败诉。例如,很多时候,房屋存在质量,业主容易将开发商的责任“赖”到物业公司身上,法官表示,物业公司与地产开发公司在法律上为两个独立的责任主体,在质保期内要向地产开发公司主张相应权益,物业公司仅对签订的《物业服务合同》履行过程中存在的严重瑕疵及违约行为承担责任,业主将房屋质量问题作为拒缴物业费的理由,法院不予支持。

  山东川佳律师事务所的张宝清律师表示,物业公司与小区业主之间存在物业服务合同的法律关系。物业公司应按照合同约定提供符合合同约定标准的管理服务;小区业主也应按照合同约定履行交纳物业费、配合物业管理的义务。如果业主无正当理由拒交物业费,物业公司可以通过协商等方式解决,如果实在解决不了,也可以通过诉讼的程序去维权,不建议双方采取过激行为达到维权目的。

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